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[imtoken安卓版下载 ] 资金成本低至4.1%,招商蛇口“双百战略”正逐步落地

admin imtoken安卓更新 2022年09月02日

2022年8月29日晚,招商蛇口(001979。SZ)披露了2022年中期财报。数据显示,2022年上半年,招商蛇口实现营业总收入575.63亿元,归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。

房地产高速发展以来,逐渐进入下半场。目前,在新冠肺炎疫情反复、居民收入预期减弱的影响下,如何走出新的路径成为各房企关注的焦点。面对新形势,招商局蛇口积极推进“三个转变”——从以开发为主向开发与管理并重转变,坚持价值导向,把握规模与增长的关系;从以资产为主向轻重结合转变,加大轻资产业务发展;从同质化竞争向差异化发展转变,培育特色,形成品牌,提升能力,形成文化——全面提升发展质量。

招商蛇口表示,面对瞬息万变的市场形势,将坚定转型方向,把风险防控放在首位,做好风险应对预案;同时,坚守“三条红线”绿档,保持安全边际。2022年下半年,招商蛇口将以“全面开源节流,确保现金流安全”为核心,夯实基础业务发展规划,兼顾中长期能力建设,强化践行“三化”的基本功,培育未来业绩增长第二曲线。

表现优于top10的平均水平

2022年上半年,招商局蛇口保持战略定力,持续优化运营机制,以“一城一模板”2.0入手,在市场疲软环境下备货下架,运用数字化营销手段加强销售和支付管理。

数据显示,2022年1-6月,招商蛇口累计实现合同销售面积487.51万平方米,合同销售金额1188.27亿元,同比下降32.86%。虽然与去年同期相比,招商蛇口的销售情况仍处于全行业领先水平。韩毅智库统计显示,今年上半年TOP10房企门槛值为858亿元,同比下降47.7%。2022年上半年,招商蛇口销售金额排名第六,比去年同期多一位。

值得注意的是,在上海、合肥、苏州、Xi、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓14个城市中,招商蛇口本地流量销售金额位居前十,比去年同期多3个城市,招商蛇口城市深耕效应进一步凸显。

地产“黑铁时代”,招商蛇口投资管控进一步加强,聚焦“强心30城”,深耕其中的“6+10城”,夯实投资品质。今年1-6月,招商蛇口共取得土地27块,新增建筑面积419.87万平方米,权益面积264.51万平方米。获取的土地主要集中在上海、北京等一线城市,以及杭州、苏州等长三角重点城市。

此外,招商蛇口也积极布局旧改,采取收购、合作、创新金融等模式,推动旧改差异化发展。2022年4月2日,招商局蛇口与长城资产管理公司和凯撒签署战略合作协议,推动多个项目的合作。8月25日,深圳市公共资源交易中心发布“深圳市龙岗区坂田街道五合枢纽片区重点更新单元前期服务项目”中标(成交)结果,8月28日完成公示。招商局蛇口中标,成为该项目的前期服务商。代表招商局蛇口,接手凯撒龙岗五河枢纽区城市更新项目。

招商蛇口以30个城市为重点,业务稳步推进。在此基础上,招商蛇口还强调资金的安全管理。截至2022年6月末,招商蛇口剔除预付款后的资产负债率为62.38%,净负债率为48.96%,现金短债比为1.48。“三条红线”都在绿色范围内。

同时,招商蛇口全面落实降本增效措施,严控资金成本,加大公开市场融资力度,调整债务结构,把握LPR下行市场窗口,充分利用自身信用优势开展高息债券置换,降本成效显著。今年上半年,招商蛇口综合资金成本为4.1%,较年初下降38BP。

当“双百战略”正在进行时

除了深耕商业发达的城市,在控股业务上,招商蛇口也聚焦优势赛道,“双百战略”逐渐落地。

在“双百战略”的末期,也就是“十四五”,招商局蛇口力争拥有100个业务项目,实现百亿营收。招商蛇口作为深耕房地产行业40余年的引领者和风向标,对行业形势有着敏锐的洞察力。2022年上半年,招商蛇口基本完成控股业务“专业化、垂直化”的组织架构转型,商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的交易能力得到不同程度的增强。

业务集中是招商局蛇口重点发展的业务主线。截至报告期末,招商局蛇口管理的商业项目共有29个,分布在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆等16个城市。值得一提的是,得益于优越的区域位置、精准的项目定位、强大的商业组合,常熟首个滨湖文化商业综合体常熟琴湖西里,招商率100%,开盘率91%。开业首日客流量突破15万,经营效益和品牌影响力持续提升。

招商蛇口经营管理的写字楼主要分布在深圳、上海、武汉等城市。今年上半年,招商局商品房信托收购了招商蛇口持有的京商航华科贸中心项目,首次在大湾区以外布局核心写字楼资产。对于招商蛇口来说,控股业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式进一步完善。

公寓方面,招商蛇口持续打造“一栈”人才公寓、“一铺”精品公寓、“一铺/CM+”服务公寓等三大品牌产品体系。截至上半年末,全国21个城市约有3.7万套长租公寓(含未开盘项目)。

酒店方面,报告期内,蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊顿瑞轩国际酒店已举行揭牌仪式,预计年内正式对外开放。截至报告期末,招商局蛇口经营管理的酒店共有14家,其中国内酒店12家,国外酒店2家。

园区业务也是蛇口高质量综合发展的重要组成部分,已在海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家布局。截至报告期末,招商局蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖网谷、E库、智慧城市三大品牌系列。园区内还有一个创新孵化基地——招商局创库。目前正在运营的项目有七个,建筑面积22500平方米。

财产性收入增长18.16%

此外,在物业服务领域,招商局蛇口控股的招商局刮起了“1+1+N”的通用业态服务标准体系架构。今年上半年,无论是规模还是管理质量,招商局都有了很大的提高。

数据显示,今年上半年,招商局刮刮乐实现营业收入56.46亿元,同比增长18.16%,归属于净利润3.3亿元,同比增长33.49%。净利润率为5.88%,同比上升1.49个百分点。

物业管理行业正处于黄金发展期,行业的边界和内涵正在被重塑,服务类型不断延伸,服务方式不断更新。此外,行业内并购频繁,整合速度加快,市场集中度将进一步提升。

中指院数据显示,2021年末,百强物业企业平均管理面积5693万平方米,同比增长16.69%。市场份额增至52.31%,比上年提高2.6个百分点。截至上半年末,招商局刮起管理项目1803个,管理面积3.01亿平方米,全年新签合同额15.95亿元,同比增长17%。招商局刮起来的管理规模是行业平均水平的5倍,优势明显。

值得注意的是,今年上半年,招商局刮刮乐专业增值业务实现营业收入8.3亿元,同比增长8.9%。其中,案例营销、房地产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等业务总营业收入占比超过80%,流动性取得显著成效。

在并购方面,招商局勉强凑也取得了一些收益。上半年完成秦晖物业M&A项目交割,成功摘牌新中物业67%股权,为其拓展金融物业轨道打下坚实基础。